Como vencer as armadilhas quando a entrega do imóvel atrasa

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Como vencer as armadilhas quando a entrega do imóvel atrasa

Conheça os direitos do comprador quando a construtora atrasa a entrega do imóvel e saiba como reaver as cobranças indevidas

Em caso de atraso na entrega, consumidor pode pleitear o congelamento do valor devido

São Paulo – Comprar um imóvel na planta já prevendo um eventual atraso nas obras virou um costume entre os consumidores brasileiros. Problemas no setor de construção civil ao longo do ano passado, envolvendo escassez de mão-de-obra, equipamentos e materiais de construção, tornaram esses atrasos constantes.

Para resguardar os direitos de quem já está pagando por seu imóvel e ainda tem que arcar com os custos de sua moradia atual por mais tempo que o previsto, a Justiça tem tomado decisões favoráveis aos consumidores, como a concessão de liminares para suspender a correção monetária sobre o montante devido após a data prevista para a entrega das chaves.

Os atrasos nas entregas de imóveis comprados na planta já foram praticamente institucionalizados. Tanto que os contratos costumam prever uma tolerância de 180 dias para que a entrega das chaves seja efetivamente feita, a partir da data prevista de entrega. “Acontece que grande parte dos atrasos está superando um ano”, diz o advogado Marcelo Tapai, especializado em direito imobiliário.

Isso representa mais um ano de prestações corrigidas pela inflação, que não anda baixa, e possivelmente de aluguel com a própria moradia. Então o que o investidor deve fazer para garantir seus direitos? Conheça a seguir as principais armadilhas dos contratos assinados com as construtoras e os direitos do consumidor em cada uma dessas situações:

1ª armadilha: O contrato assinado com a construtora traz uma cláusula que prevê uma tolerância de até 180 dias, em caso de atraso da obra, para a entrega das chaves.

Direito do Consumidor: Esse atraso é ilegal, o que já foi confirmado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Motivo: existe um desequilíbrio claro no contrato, pois se o consumidor atrasar suas obrigações, por qualquer motivo, ele é obrigado a arcar com penalidades, como juros, multa e correção monetária. Por outro lado, o atraso da construtora está respaldado pelo próprio contrato, sem qualquer contrapartida para o consumidor.

“Essa cláusula geralmente vem escondida no miolo do contrato. Existe no quadro-resumo uma data expressa de entrega das chaves e só lá no meio que aparece essa tolerância de 180 dias. São duas cláusulas contraditórias no mesmo contrato”, explica Tapai.

Solução: O consumidor tem o direito de contatar a construtora e até de entrar na Justiça já a partir do primeiro dia de atraso na entrega das chaves.

2ª armadilha: A obra atrasa, mas o montante devido à construtora continua sendo corrigido pelo INCC, mesmo depois da data prevista para entrega das chaves.

Direito do Consumidor: Ao financiar um imóvel na planta com a construtora, o consumidor não paga juros até a entrega das chaves. Isso porque o imóvel continua em nome da empresa, e não é possível pagar juros sobre o valor de um bem que não é seu. Durante a construção, porém, o montante é corrigido pelo INCC, índice de inflação que geralmente fica acima do IPCA. Em 2011, o INCC acumulado no ano foi de 7,48%. De acordo com Marcelo Tapai, o que vem ocorrendo é que essa correção monetária continua ocorrendo mesmo quando a obra atrasa.

“A correção monetária é a reposição do poder aquisitivo da moeda, o que, em tese, não onera o consumidor. É por isso que ela pode continuar incidindo mesmo quando a obra atrasa”, explica Marcelo Tapai, que considera a cobrança absurda. “Só que a correção pelo INCC é maior que os índices de reajuste de salários. Como quem está provocando a elevação do custo para o consumidor é a construtora, ela que deveria encarar o ônus”, completa.

Solução: Essa linha de raciocínio vem levando a um aumento da concessão de liminares que determinam às construtoras a suspensão da correção monetária a partir do momento em que a entrega das chaves é adiada. Também é fixada multa caso a construtora insista na cobrança. Em caso de atraso na entrega do imóvel, portanto, o consumidor pode pleitear na Justiça que o montante devido à construtora seja congelado.

3ª armadilha: O consumidor não consegue migrar sua dívida da construtora para um banco imediatamente após a expedição do Habite-se, como deveria ser. Além disso, quando o Habite-se é expedido, nem sempre o imóvel está habitável. Mesmo assim, continua a correção monetária pela inflação, e a construtora passa também a cobrar juros.

Direito do consumidor: Quando ocorre a expedição do Habite-se, o consumidor deve, imediatamente, migrar sua dívida com a construtora para um banco, que concederá o financiamento bancário, apenas com a cobrança dos juros. Acontece que, entre a expedição do Habite-se e a migração da dívida, há um hiato que acaba onerando ainda mais o consumidor: a construtora passa a cobrar correção monetária pelo IGP-M e uma taxa de juros.

Esse hiato ocorre em função da burocracia. Para migrar a dívida para um banco, o consumidor precisa da matrícula individualizada do imóvel, o que a construtora leva pelo menos 45 dias para obter após a expedição do Habite-se. Às vezes, porém, as construtoras têm dificuldade de obter suas certidões negativas, essenciais à individualização da matrícula, levando ainda mais tempo.

Outro problema é que a expedição do Habite-se nem sempre significa que o imóvel está habitável. Ele está tecnicamente pronto, mas ainda podem estar faltando azulejos, o piso e outros acabamentos essenciais à moradia. Ou seja, além de arcar com os custos adicionais após a expedição do Habite-se – juros e correção pelo IGP-M – o consumidor não pode sequer se mudar para seu imóvel, e vai continuar a pagar aluguel.

Solução: O consumidor não deve ser obrigado a pagar nem correção, nem juros, nesse caso, uma vez que o atraso na migração da dívida para o banco não é culpa dele, mas sim da burocracia ou da própria construtora. Cabe aqui novamente liminar para suspender essas cobranças extras após a expedição do Habite-se, congelando o montante devido até que dívida possa ser migrada para o banco.

4ª armadilha: Atrelar o pagamento da chamada “parcela das chaves” à data de previsão de entrega do imóvel, e não à entrega das chaves, efetivamente. Pego de surpresa, o consumidor pode não ter o valor em mãos para efetuar o pagamento e sofrer a cobrança de multa.

Direito do Consumidor: O contrato de financiamento com a construtora prevê parcelas a serem pagas durante a obra – as mais baixas, corrigidas pelo INCC – e uma parcela um pouco mais alta a ser paga na data de entrega prevista das chaves. Acontece que o pagamento dessa parcela está atrelado à data, não à entrega das chaves em si.

Se isso não estiver claro, pode ser que o comprador de um imóvel com a obra atrasada não se planeje para ter o dinheiro em mãos na data prevista. Se ele estava pensando em financiar a parcela da entrega das chaves – prevendo que, à época, já teria o Habite-se em mãos e poderia migrar sua dívida para um banco – certamente não vai ter como pagar o débito. Como resultado, a construtora acaba cobrando do cliente uma multa em função do atraso.

Solução: O consumidor pode, também, pleitear a suspensão e/ou devolução desta multa e tentar prorrogar a data de pagamento da parcela das chaves para quando as chaves forem efetivamente entregues.

Como fazer valer o seu direito

Antes de entrar na Justiça, o consumidor deve tentar um contato formal com a construtora, obtendo por escrito se a empresa vai isentá-lo do pagamento de juros, multa e correção cobrados após a data de entrega prevista inicialmente. Não obtendo sucesso, pode entrar na Justiça e pleitear, além das liminares para suspender ou ressarcir esses custos, indenizações por danos morais e materiais.

No estado de São Paulo, o Secovi, sindicato da habitação, assinou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público fixando a indenização em 2% do valor já pago pelo consumidor, mais 0,5% do valor pago a cada mês até a entrega das chaves. Para Marcelo Tapai, esse acordo representa um retrocesso, pois as indenizações costumam ser de 0,8% do valor total do imóvel ao mês, o que faz uma enorme diferença.

No caso de um imóvel de 200.000 reais, 0,8% do valor do imóvel ao mês representa uma indenização mensal de 1.600 reais, o suficiente para bancar o aluguel em um imóvel semelhante. Como o consumidor paga, em média, 30% do valor do imóvel antes da entrega das chaves – o que neste exemplo seriam 60.000 reais – pelo TAC firmado entre o MP e o Secovi, sua indenização seria de 4.000 reais de uma só vez, mais 300 reais mensais, uma quantia ínfima para garantir a subsistência do consumidor.

O cliente tem, ainda, direito de desistir da compra e receber o ressarcimento de 100% do valor pago, incluindo todas as taxas e com correção monetária. Mesmo nesse caso cabe indenização por dano moral e material, que deve ser paga em parcela única, à vista.

Corretor, a serviço da construtora ou do consumidor?

DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM

Turma Recursal do Rio condena imobiliária por corretagem indevida

Notícia publicada em 02/05/2011 16:26

Os juízes da 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Rio, por maioria de votos, condenaram a Brasimóvel e a CR2 a pagarem, de forma solidária, uma indenização de R$ 8.868,76 à consumidora Ana Cristina Pimentel Silva, a título de dobra dos valores indevidamente cobrados e pagos pela comissão de corretagem referente à venda do imóvel por ela adquirido. As empresas foram condenadas por terem tranferido, de forma indevida, a comissão de corretagem do imóvel para a consumidora. Para o juiz Brenno Mascarenhas, as cobranças e pagamentos são indevidos porque os corretores estavam a serviço da incorporadora e vendedora do imóvel. Ele considerou também que as mesmas não foram contratadas e nem estavam a serviço dos consumidores, e que o valor das comissões não foi expressamente aceito pelos compradores, sendo os fatos incontroversos.

  O pagamento da comissão de corretagem incumbe de ordinário ao vendedor, no caso a incorporadora, o que reforça a conclusão de que a transferência dessa obrigação ao consumidor deve ser levada a efeito com o cuidado necessário para que a manifestação de vontade da parte hipossuficiente não se revista de vício. Assim, e também por força do princípio da boa-fé objetiva, os pagamentos questionados pela autora, para que se pudessem se considerar legítimos, deveriam ser contratados de maneira completamente transparente, o que, não foi feito , explicou o magistrado.

 Ainda segundo o juiz, os réus e os profissionais que receberam as aludidas quantias, a título de comissão de corretagem e de serviços de assessoria imobiliária , são parceiros comerciais no negócio celebrado com a autora e, nessa qualidade, respondem solidariamente pelos danos a ela causados.

 Ana Cristina contratou com a CR2 promessa de compra e venda de imóvel residencial no Condomínio Splendore Valqueire I e pagou R$ 4.257,00 aos corretores e R$ 177,38 à Brasimóvel, a título de comissão de corretagem. A juíza Carla Faria Bouzo, do 2º Juizado Especial Cível da Capital, porém, julgou improcedente o pedido de cobrança indevida, já que não viu vício do produto ou serviço. A autora da ação recorreu. E, durante o julgamento, a relatora do recurso Simone de Araújo Rolim, que era favorável à manutenção da sentença, foi voto vencido, acordando então os demais juízes que integram a Turma Recursal em dar parcial provimento ao pedido nos termos do voto do juiz Breno Mascarenhas.

Processo nº 0143334-41.2010.8.19.0001

http://www.santanaemartins.adv.br/publicacao_view.jsp?idPub=1349

O OUTRO LADO

DE UM LADO, O CONSUMIDOR, DO OUTRO O CORRETOR


Vale a pena conferir:




http://publicidadeimobiliaria.blogspot.com/



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TAXA SATI - COBRANÇA ILEGAL

Você sabe é o que a taxa SATI?


É uma taxa cobrada pelas imobiliárias quando você compra um apartamento na planta.


Ao pagar o sinal, você acha que está pagando aquele valor pela entrada do apartamento, mas na verdade, você está pagando também serviço de orientação de um advogado.


Advogado? Hein!!!!!!!!!!!!!


Pois é, sem saber, você está pagando pela orientação de um advogado. Na verdade, este é um truque utilizado pelas imobiliárias para arrancar um pouco mais do seu suado dinheiro.


Porque é ilegal?


1 - porque você não pediu para contratar advogado


2 - porque o advogado não será isento, ou por acaso acha que ele irá avisar, você consumidor, que há várias cláusulas no contrato consideradas abusivas, à luz do Código de Defesa do Consumidor?


3 - porque isto é venda casada, ou seja, você não pode ser obrigado, por estar comprando um apartamento, a pagar também, taxa de assessoramento de advogado. Se você quiser uma asssesoria, pode contratar o advogado que quiser, e não o doutor da empresa.


Vejam a reportagem a seguir, muito boa, do portal R7 Notícias:


http://noticias.r7.com/videos/saiba-o-que-e-a-taxa-sati/idmedia/2961cd9b51d60e5fbb983738ac918977.html 

Feirão da Caixa

Feirão da Caixa, vale a pena?


Em 13 cidades estão ocorrendo os famosos Feirões da Casa Própria.


Cuidado...especialistas não recomendam compra nestes feirões, afinal os imóveis estão caros demais!!! 


Quanto ao financiamento, recomendam que não se financie o valor integral do imóvel, mas que se faça uma boa poupança - cerca de 40% - para só depois ir às compras.  


Ouça a reportagem da CBN - com Luiz Roberto Calado - muito boa:


http://cbn.globoradio.globo.com/programas/cbn-total/2011/05/13/PRECOS-DOS-IMOVEIS-ESTAO-EXCESSIVAMENTE-ALTOS-E-COMPRADOR-DEVE-ESPERAR-OUTROS-FEIROES.htm


E atenção, leia atentamente o contrato, e não tenha medo de antes, consultar um advogado especialista na área.


Boa sorte na busca, e acima de tudo, não tenha pressa.


A pressa pode te levar a comprar um apartamento ruim, caro, e de difícil negociação no futuro.


Bons negócios!

Bolha imobiliária no Brasil : confirmado!

De um lado, construtores e corretores de imóveis afirmam com toda convicção: não existe, argumentando que os preços estavam baixos demais, que os terrenos acabaram, que o crédito aumentou.
Só que os preços subiram demais, demais.
De outro lado, nós consumidores, coitados, gritamos sozinhos, aliados a poucos economistas.
Mas agora, Mauro Halfeld, um respeitadíssimo comentarista da rádio CBN, teve a coragem de falar o que todos já sabemos.
Ouça no link abaixo e seja feliz:


http://cbn.globoradio.globo.com/comentaristas/mauro-halfeld/2011/05/02/CREDITO-FACIL-TRIPLICA-VALORES-DE-IMOVEIS-DE-BAIXA-RENDA-EM-CINCO-ANOS.htm

Bolha no Brasil, Canadá e China

Mais um artigo sobre bolha imobiliária.

Desta vez, quem afirma a existência da bolha não é nenhum economista brasileiro, nenhum pai de família de classe média, mas um professor de uma universidade dos Estados Unidos.

A realidade apontada por ele, negada por 10 em cada 10 corretores de imóveis, existe tanto no Brasil quanto na China, e agora, Canadá.

É o mundo globalizado.

E como ele ressalta, a nossa bolha é diferente da dos Estados Unidos, mas é bolha sim.

Então, acho que chegou a hora de pararmos de negar a existência da bolha, e tomar cuidado, muito cuidado, ao investir em imóvel de agora em diante.

Segue a notícia.

http://www.itamaraty.gov.br/sala-de-imprensa/selecao-diaria-de-noticias/midias-nacionais/brasil/jornal-de-brasilia/2011/04/23/pessimismo-sobre-nos

Pessimismo sobre nós

Economia

"Algo que me vem à cabeça quando penso em Brasil é a bolha imobiliária", afirmou o professor Robert Shiller, da Universidade de Yale. Um estouro dessa bolha, no entanto, não seria tão devastador no Brasil como foi nos Estados Unidos. "O estouro da bolha imobiliária gerou mais medo aqui do que imagino que geraria no Brasil", completou, ponderando que os americanos eram mais complacentes do que provavelmente são os brasileiros. Shiller também vê bolhas no Canadá e na China. No que se refere à economia global, enquanto os mais otimistas garantem que o pior já passou, Shiller vê "muitos riscos olhando à frente", especialmente nos Estados Unidos. "Preocupo-me que tenhamos um duplo mergulho na recessão", afirmou em entrevista em sua sala no campus da universidade, na cidade de New Haven. Shiller, que já esteve duas vezes no Brasil, foi considerado um dos três economistas mais influentes do pós-crise em levantamento feito pela revista britânica The Economist em fevereiro deste ano, em cuja votação participou importantes economistas da atualidade. A seguir, os principais trechos da entrevista:

Que riscos o senhor vê no Brasil hoje?

Algo que me vem à cabeça quando penso em Brasil é a bolha imobiliária. Não há muitos lugares no mundo onde há bolhas imobiliárias ocorrendo neste momento, pois estamos vivendo num tipo de mundo pós-bolhas. Houve bolhas em vários países, cujo pico foi há alguns anos e nos trouxe toda essa crise financeira. Desde então, poucos lugares, como China e Brasil, têm apresentado bolhas pós-crise financeira. É um tipo de anomalia de algum modo. Por que o Brasil vai tão bem quando os Estados Unidos estão em colapso? É uma questão interessante. Eu não sei, mas talvez tenha a ver com Dilma. (risos)

Então pergunto, por que acha que o Brasil está indo tão bem?

Parece que o Brasil está emergindo com sucesso no mundo avançado e só continua indo bem. O Brasil é um caso perfeito do que parece ser um novo mundo capitalista. Vocês elegeram Lula, que era de um partido bem de esquerda, homem de sindicato e, mesmo assim, o Brasil se tornou um país capitalista bem sucedido. Esse é um tipo de história do mundo de hoje. É uma revolução capitalista acontecendo e países bem-sucedidos estão envolvidos nela. Parece que essas bolhas imobiliárias são uma reação a isso. Quando eu estava no Brasil há alguns anos, eu percebi que os preços de imóveis não estavam tão elevados e pensei que isso seria apenas uma questão de tempo. E agora os preços estão altos. Outro país que está vivendo uma espécie de bolha imobiliária é o Canadá. Não é uma bolha tão grande, mas os preços de imóveis no Canadá em termos reais subiram ao redor de 50% nos últimos cinco anos e continuam subindo. Então, começa a parecer uma bolha lá também.

O que uma bolha imobiliária em Brasil pode ter em comum a que estourou nos EUA? Afinal não temos o mesmo setor de hipotecas subprime, nem o mercado alavancado como nos EUA.

Você está dizendo a mesma coisa que falam no Canadá e na China (risos). Eles também não têm muito disso, de hipotecas subprime. Eles têm orgulho e acham que o Canadá pode ficar fora disso. Na China, creio também que o segmento de subprime não tem o mesmo tamanho. Eles não têm os mesmo problemas que os EUA tinham, como o das agências de rating dando (notas) "AAA" em ativos de hipotecas duvidosas. Mas, mesmo assim, eles estão atravessando uma bolha. Talvez seja apenas o tipo de bolha clássica causada pela excitação dos investidores e esperanças exageradas em relação ao futuro.

Quão severo pode ser o estouro de uma bolha imobiliária no Brasil?

É uma pergunta interessante. Creio que não seria devastador como foi nos Estados Unidos. Éramos mais complacentes do que provavelmente os brasileiros são agora. O estouro da bolha imobiliária gerou mais medo aqui do que imagino que geraria no Brasil.

Até que ponto a inflação é uma ameaça para o mundo atualmente?

Na verdade, podemos ser surpreendidos por estagflação, pelo menos, nos Estados Unidos e em alguns outros países. A economia mundial não está fortemente recuperada. As autoridades monetárias poderão se ver diante de um conflito, especialmente na Europa e EUA onde, para recuperar suas economias, os governos estão mantendo os juros bem baixos. Mas daí a gente vê a inflação subindo. O preço do petróleo está ajudando a pressionar a inflação e deve continuar a fazê-lo. Esse movimento leva a uma psicologia inflacionária em economias ainda estagnadas e coloca os bancos centrais num dilema. Mas, por enquanto, não vejo a inflação como um risco alto. Estou mais preocupado com uma economia fraca do que com a inflação.

O senhor vê a recente disparada do petróleo como um grande risco?

Nos Estados Unidos, Europa e Japão, os preços do petróleo podem representar quase uma situação de pânico, especialmente, agora, no Japão após essa crise nuclear onde as pessoas estão pensando em uma alternativa à energia nuclear. Acho que é um dos fatores que também podem impulsionar os preços do petróleo. No passado, os preços altos do petróleo foram um bom indicador para recessões. A impressão que tenho é de que há muitos riscos à frente.

Quando o Federal Reserve deve começar a saída da política de afrouxamento (monetário)?

Minha opinião é de que o Fed não será capaz de sair dela tão cedo, pois o taxa de desemprego está em um nível muito alto. Nos Estados Unidos, a taxa está em 8,8%, mas em parte caiu porque os trabalhadores estão desencorajados, deixando de procurar trabalho. A taxa de desemprego de longo período também está em níveis recordes. Isso me faz pensar que o Fed não será capaz de tirar os estímulos por algum tempo e posso imaginar que haverá um QE3 (sigla em inglês para 'quantitative easing' 3 ou uma terceira rodada de alívio quantitativo). Embora eles não tenham dito isso.

O senhor acredita que haverá uma terceira rodada?

Sim, porque eles não podem simplesmente tirar suporte de uma economia ainda tão fraca. Creio que o desemprego se manterá alto por um longo tempo. É por isso que não imagino o Fed subindo os juros. Não posso prever, mas QE3 é certamente uma possibilidade.

Seria o caso também de o governo americano dar mais estímulos fiscais?

Provavelmente, sim. Deveriam investir mais em infraestrutura, como recuperar rodovias e pontes, melhorar escolas, além de fazer mais pesquisas cientificas. Mas estamos fazendo o oposto justamente por causa dessa preocupação com déficit, que é uma preocupação conservadora. Avalio que essa deva ser uma preocupação de longo prazo. Estamos ainda numa economia fraca e não acho que é hora ainda de pensar nisso.

Devemos temer um duplo mergulho ou uma nova recessão nos EUA?

Tenho minha própria definição de duplo mergulho, que é outra recessão ocorrendo antes que a taxa de desemprego volte para níveis mais baixos. Então, me preocupo que tenhamos um duplo mergulho. Até agora tivemos seis trimestres de crescimento sólido desde a recessão, mas vai levar muito tempo até que a taxa de desemprego caía e podemos ter outra crise antes que essa taxa volte realmente para níveis bem mais baixos.

Tivemos um primeiro trimestre turbulento, com problemas em países árabes, no Japão e com a dívida soberana na Europa. Como os mercados acionários conseguiram se sair tão bem?

Costumo dizer que ninguém consegue saber o que está na mente de um investidor. A história que eu contaria é que os mercados caíram tremendamente na época da falência do Lehman Brothers em 2008 e houve grande medo de depressão. Em seguida, houve a eleição do presidente Barack Obama que trouxe uma esperança nova. Tivemos um novo plano, o Ato de Recuperação e Reinvestimento americano de US$ 787 bilhões, em 2009. Os lucros das empresas começaram a melhorar, em parte por causa dos cortes de custos, uma vez que muitas pessoas foram demitidas, o que ajudou nos lucros. Houve também os testes de estresse nos bancos dos EUA que trouxeram (mais clareza sobre saúde dos bancos) e, depois, notícias de bancos pagando grandes bônus aos seus altos executivos. Tudo isso dava a impressão de que estávamos saindo (da crise). Parece entusiasmo especulativo, não de fundamentos.

23/04/2011 00:00