 Bolha ou bonança?
Aquecimento do mercado de imóveis residenciais em diferentes cidades do País levanta dúvidas sobre sustentabilidade do crescimento imobiliário brasileiro
É visível. Basta uma volta, perto da sua casa, para constatar aquecimento do mercado imobiliário. Dezenas de imóveis residenciais, de dois, três ou mais dormitórios são anunciados e vendidos nos mais diferentes bairros e em todo o País. Nas grandes capitais os lançamentos se contam aos milhares. A escalada da oferta de imóveis vem junto com o crescimento exponencial do preço das unidades: São Paulo registrou variação de 100% do valor de venda de residências nos últimos cinco anos; Brasília apresentou crescimento de 50% nos últimos dois anos; em Curitiba e Rio de Janeiro houve avanço de 100% no último biênio, e o preço das unidades habitacionais em Recife subiu 60% no mesmo intervalo, segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e dos Secovi (Sindicato de Habitação) regionais.
O volume de lançamentos a taxas recordes aliado à elevação de preços dos imóveis levanta a dúvida sobre a real existência de demanda, com poder de compra, para tudo o que está sendo lançado e no valor ofertado. O aquecimento atual do setor está sustentado em fatores sólidos ou há risco de bolha imobiliária?
A questão exige análise de números do mercado, que, aliás, são expressivos, seja sob a ótica de volume de lançamentos, vendas ou financiamentos aprovados. Apenas na cidade de São Paulo foram comercializados no primeiro trimestre deste ano 8.461 unidades de imóveis novos residenciais, valor bem próximo às 8.478 unidades vendidas em igual intervalo de 2008, ano anterior ao agravamento da crise financeira e considerado fora do comum até pelos próprios empresários da construção. Se comparado com o mesmo intervalo de 2009, houve crescimento de 75,1% nas vendas, segundo o Secovi-SP.
O número de lançamentos na capital paulista também impressiona. Dados da Embraesp apontam que os quatro primeiros meses deste ano estão superando, em volume, os lançamentos feitos em igual período de 2008, que até então havia sido o melhor ano da série histórica apurada pela entidade. De janeiro a abril de 2010 foram 150 lançamentos com 18.789 unidades vendidas em São Paulo e região metropolitana, número que supera os 136 lançamentos e 16.865 unidades residenciais comercializadas dois anos antes.
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| Fonte: IBGE, 2010 - Média de dez-2009, jan/fev de 2010 - IPCA. Família brasileira. Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor |
Financiamentos
O atual estágio do crescimento do setor imobiliário fica evidente também se analisados os dados do mercado de crédito, divulgados pelo Banco Central. Enquanto o estoque total de crédito da economia cresceu 17% nos últimos 12 meses, o estoque das operações destinadas ao setor de habitação apresentou aumento de 60% no mesmo período.
Dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) mostram que as contratações de financiamentos imobiliários residenciais acumuladas nos primeiros quatro meses de 2010 somaram R$ 14,3 bilhões, superando em 74% os valores apurados no mesmo período de 2009, e em mais de 90% em relação ao primeiro quadrimestre de 2008.
No mês de Abril os financiamentos atingiram R$ 4,3 bilhões, em 37,5 mil operações, marcando um novo pico na série histórica do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, apurado pela Abecip. Nos últimos 12 meses, foram concedidos créditos de mais de R$ 40 bilhões para financiar 338,3 mil unidades. Em diferentes regiões do País especialistas projetam um forte crescimento para o mercado imobiliário, que chega a dois dígitos em algumas cidades e com grande velocidade de vendas. Veja na matéria a seguir "Crescimento em quatro capitais".
A opinião dos especialistas
A opinião de quase a totalidade dos especialistas entrevistados é que apesar de o mercado estar bastante aquecido, o Brasil hoje não vive uma situação de bolha. "Configuraria uma bolha se houvesse demanda artificial, ou preços artificiais, o que não é o caso do Brasil", avalia João da Rocha Lima, professor titular de real state da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).
"Demanda artificial é gente comprando para esperar valorizar, sem o objetivo de uso. Nesse caso a demanda fica muito além do que o mercado pretende comprar para usar, e aí é possível ter um crescimento artificial de preços e consequentemente uma bolha. Nenhuma dessas condições parece estar configurada no mercado nacional hoje", detalha o professor, acrescentando que em raras ocasiões na história o mercado imobiliário brasileiro apresentou situações de demandas artificiais.
De fato, a demanda represada é a explicação mais citada entre economistas e agentes do setor para justificar os números significativos de lançamentos que o mercado imobiliário residencial vem apresentando desde o final de 2009. "Nos últimos dez anos se produziu muito pouco imóvel para a fatia mais popular, então há uma demanda gigantesca reprimida" diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.
Mas essa demanda tem capacidade de assumir o custo atual dos imóveis? Na opinião dos profissionais consultados, o aquecimento imobiliário tem por base um avanço na massa de renda das famílias e o desenvolvimento da própria economia do País. Segundo dados do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada), em termos percentuais, houve um crescimento da renda média de 7,6% entre 2002 e 2008, e de 17,1% entre 2004 e 2008 entre os trabalhadores brasileiros. Outro referencial, este da Pesquisa Mensal de Emprego, do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), mostra que entre 2003 e 2009, o poder de compra do rendimento do trabalho da população ocupada residente em seis regiões metropolitanas variou, no total, 14,3%. (Veja tabela "Rendimento da população").
Não há pesquisas oficiais e atualizadas que mensurem a distância real entre o preço dos imóveis e a renda média da população, mas dados recentes indicam que as famílias brasileiras comprometem, em média, 13,36% de seu orçamento em gastos com habitação. (Veja gráfico "Gastos com habitação"). Esse índice varia de acordo com a região do País. Além disso, como se constata no gráfico "Preço versus IPCA", "a valorização do preço do metro quadrado em São Paulo está muito próxima ao do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e às vezes abaixo do INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), e o movimento de mercado depende muito da oferta e da procura", diz Celso Petrucci, do Secovi.
"O limite do preço dos imóveis é o limite do bolso do comprador. Estamos no início de um ciclo virtuoso, com massa salarial crescendo, mais empregos e acesso ao crédito. Tenho certeza de que não estamos vivendo uma bolha", afirma Petrucci. O comparativo do INCC (Índice Nacional dos Custos da Construção) x preço dos imóveis, no Município de São Paulo, também indica que os valores de venda - por maiores que estejam - não atingiram ainda patamares destacados da realidade, ficando até dez pontos percentuais abaixo do INCC, entre janeiro de 2005 e março de 2010.
Para o economista Marco Túlio Ferreyro, do Sinduscon-RS (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul), ainda há espaço para a elevação dos preços dos imóveis. "O preço médio do metro quadrado em São Paulo ficou em aproximadamente R$ 4 mil (dados de 2009), e se for transformado em dólar, esse valor é ridículo em relação aos preços praticados no mundo todo. Ou seja, nosso mercado ainda tem muito espaço para crescer em termos de preço", garante. Já na opinião de Pompéia, o mercado está "próximo ao limite máximo de alguns empreendimentos, e há alguns com preços abusivamente elevados. Se não houver correção, teremos prédios com falta de liquidez".
Internautas acreditam em bolha
Enquete realizada no site da Piniweb (www.piniweb.com.br) entre os dias 1° a 15 de junho evidenciou a percepção de bolha imobiliária pela maioria dos participantes.
Há motivos para temer uma bolha no mercado imobiliário?
Em algumas regiões e segmentos 24,3%
Não, isso é medo do sucesso 4,9%
Claro. Há preços inflados demais 47,0%
Não, temos crédito e demanda 15,1%
Estou habituado ao sobe e desce 8,6% |
